מדריך מסלולי משכנתא

ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע (כיום 1.5%). משתנה לפי החלטות בנק ישראל — לרוב 8 פעמים בשנה.

ריבית בנק ישראל (לפי מועד עדכון 2026) + 1.5%. בדקו ריבית מעודכנת באתר בנק ישראל.

מסלול עם ריבית קבועה מראש ללא הצמדה למדד. ההחזר זהה לאורך כל התקופה — המסלול הבטוח ביותר.

הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. כשהמדד עולה, יתרת החוב עולה ואיתה ההחזר החודשי.

פריים משתנה בכל החלטת בנק ישראל. משתנה כל 5 — קבועה למשך 5 שנים ואז מתעדכנת לפי עוגן.

לרוב לא — אחד היתרונות הגדולים. כדאי לנצל לפירעונות מוקדמים כשיש עודפים.

כשעיקר הצורך הוא ודאות תזרים, כשתקופת ההלוואה ארוכה, או כשמצפים לעלייה בריביות.

תשואת אגרת חוב ממשלתית שעליה מתבססת הריבית במסלולים משתנים. כל בנק עוגן מעט שונה.

פריים — לא צמוד למדד. משתנה צמודה — צמוד למדד + ריבית משתנה. המסלול השני מסוכן יותר.

2–4 מסלולים. פחות מדי — סיכון מרוכז. יותר מדי — מסבך ניהול בלי תוספת ערך.

משך חיים ממוצע של ההלוואה — מדד לזמן ממוצע עד החזר הקרן. משפיע על ריבית עוגן בקבועה לא צמודה.

הריבית קבועה אך לא 'הזולה ביותר'. לאורך זמן, אם הריביות יורדות — תיתקעו עם תנאים יקרים.

ריבית צמודה למטבע חוץ (לרוב דולר). חושף לסיכון שער חליפין — מתאים רק לבעלי הכנסה דולרית.

תחזיות שוק מצביעות על הורדה הדרגתית לכ-3.5% עד סוף 2026. תחזית אינה ודאות — תכננו לתרחישים שונים.

בנק ישראל דורש לפחות שליש מהמשכנתא במסלול עם ריבית קבועה לפחות 5 שנים. שאר השליש — גמיש לבחירה.

בנקודות עדכון (משתנה כל 5), במחזור משכנתא, או בפירעון מוקדם של מסלול ולקיחת אחר.

טכנית כן, אך הבנקים בדרך כלל מציעים עד 4–5 מסלולים פנימיים. עומס תפעולי אינו שווה.

לא. זה ההגדרה של 'קבועה' — היא נשארת קבועה. אם המסלול 'קבועה צמודה' — הקרן עולה, אך הריבית קבועה.

פיזור בין מסלולים יכול לחסוך 20,000–80,000 ₪ במשכנתא של 1 מ׳ ₪ לאורך 25 שנה.

כמעט תמיד. הבנק גובה 'פרמיית סיכון' על ודאות ארוכה. תמורת ביטחון — משלמים יותר.