כמה משכנתא אפשר לקחת?

סכום המשכנתא תלוי בהכנסה הפנויה (אחרי התחייבויות), בהון העצמי, ביחס ההחזר המבוקש, בתקופה ובריבית. כלל אצבע: החזר חודשי בריא הוא 25%-30% מההכנסה הפנויה. במשכורת נטו של 20,000 ₪ ללא התחייבויות, ובריבית 5% ל-25 שנה, ניתן בדרך כלל לבדוק משכנתא בטווח של 850K-1.05M ₪.

יחס ההחזר הוא היחס בין ההחזר החודשי להכנסה הפנויה. עד 25% נחשב נוח, 25%-30% נפוץ ובריא, 30%-38% גבולי ודורש משמעת תקציבית, מעל 38% עשוי להיות מסוכן וברוב המקרים הבנקים יסרבו לאשר. הבנקים גם בוחנים יציבות הכנסה, היסטוריית אשראי וגיל הלווים.

כן, באופן ישיר. הבנק מחשב יחס החזר על ההכנסה הפנויה — ההכנסה נטו פחות התשלומים החודשיים על הלוואות קיימות, אשראי מתגלגל, רכב, וכו'. כלל אצבע: כל 1,000 ₪ התחייבויות מורידים בכ-170K-200K ₪ ממסגרת המשכנתא במונחי PV.

תקנת בנק ישראל: 25% לדירה ראשונה (LTV מקסימלי 75%), 30% למשפרי דיור (LTV 70%), 50% לדירה להשקעה (LTV 50%). הון עצמי גבוה יותר משפר בדרך כלל את הריבית המוצעת ומקטין את גובה ביטוח החיים.

כן, אבל נדרשת בדרך כלל הצגת ותק הכנסות של 12 חודשים לפחות, שומות מס, דוח שנתי וחשבון בנק עסקי. עצמאים בשנה הראשונה נדרשים לרוב להציג ערב או הון עצמי גבוה יותר.

כן, אבל הן מקטינות את יכולת ההחזר. אם ההלוואות הקיימות גדלות מ-20% מההכנסה החודשית, רצוי לבדוק מחזור או איחוד הלוואות לפני הגשת בקשה למשכנתא — זה יכול להגדיל את מסגרת המשכנתא בעשרות ולעיתים מאות אלפי ₪.

הבנק בוחן: יציבות הכנסה (שכיר קבוע מול עצמאי), יחס החזר מההכנסה הפנויה, הון עצמי ושיעור LTV, היסטוריית אשראי וחשבון בנק נקי, גיל הלווים בסיום ההלוואה (~75 הוא הסטנדרט), שווי הנכס ומיקומו, ופרופיל הלווים (זוג / יחיד / עם ערב).

המחשבון מדויק מתמטית ומבוסס על נוסחת שפיצר ועל תקנות בנק ישראל. עם זאת, הוא נותן אומדן בלבד — הבנק בוחן גם פרמטרים שלא ניתן לכלול במחשבון (כמו דירוג אשראי, פרופיל אישי, וניסיון אשראי). התוצאה היא נקודת פתיחה לשיחה עם יועץ.

המחשבון מציג אומדן ראשוני בלבד, לא אישור. סכום האישור בפועל תלוי בבדיקת הבנק את כל הפרמטרים — היסטוריית אשראי, יציבות הכנסה, אופי הנכס, ועוד. למידע מחייב נדרש להוציא אישור עקרוני אצל בנק.

1) הקטנת התחייבויות קיימות (מחזור/איחוד הלוואות). 2) הוספת ערב או לווה שני. 3) הגדלת הון עצמי. 4) הארכת תקופת המשכנתא — מוריד החזר חודשי אבל מגדיל סך ריבית. 5) בחירת תמהיל עם פריים גבוה יותר — ריבית בסיס נמוכה אבל סיכון תנודות.