מחשבון משכנתא AI — כמה באמת תשלמו כל חודש?

על משכנתא של 1,000,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 5% (שיטת שפיצר), ההחזר החודשי המשוער הוא כ-5,846 ₪. ב-4% — כ-5,278 ₪. כל 1% הפרש בריבית משנה את ההחזר בכ-10%. החישוב לא כולל ביטוחים, אגרות והצמדות.

בנק ישראל ממליץ על יחס החזר עד 30%-35% מההכנסה הפנויה (אחרי התחייבויות). מעל 40% נחשב לסיכון גבוה ובדרך כלל הבנקים יסרבו לאשר. מתחת ל-30% — נחשב לבטוח ומאפשר גמישות פיננסית.

בשיטת שפיצר (הסטנדרט בישראל) הנוסחה היא: החזר = קרן × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), כאשר r היא הריבית החודשית (השנתית חלקי 12) ו-n מספר החודשים. ההחזר קבוע, החלוקה בין קרן לריבית משתנה לאורך הזמן.

בשפיצר ההחזר החודשי קבוע — בהתחלה רוב הסכום ריבית, בסוף רוב הסכום קרן. בקרן שווה ההחזר מתחיל גבוה ויורד עם הזמן — אבל סך הריבית נמוך יותר. בישראל ~95% מהמשכנתאות בשפיצר.

לא. המחשבון נותן אומדן ראשוני בלבד — הוא אינו מתחשב בהצעות אמיתיות של בנקים, בפרופיל אישי, בהיסטוריית אשראי או באפשרויות תמהיל מתקדמות. לבחירת תמהיל סופי ומשא ומתן עם הבנקים מומלץ ייעוץ מקצועי.

בהכנסה של 20,000 ₪ ללא התחייבויות, החזר חודשי בריא של 30% הוא 6,000 ₪. בריבית 5% ל-25 שנה זה מאפשר משכנתא של כ-1,026,000 ₪. עם התחייבויות קיימות הסכום יורד. בנק ישראל גם מגביל את ה-LTV — מקסימום 75% ממחיר הנכס לדירה ראשונה.

מחזור משכנתא כדאי בדרך כלל כאשר הריבית הממוצעת ירדה ב-0.75% או יותר, נשארו לפחות 5-7 שנים, ועמלות הפירעון נמוכות יחסית לחיסכון. כלל אצבע: אם נקודת האיזון (חודשי החיסכון לכיסוי הקנס) קצרה משליש מהתקופה שנותרה — שווה לבדוק.