מחשבון הון עצמי לדירה

תקנת בנק ישראל מחייבת הון עצמי של 25% לפחות בדירה ראשונה (LTV מקסימלי 75%). מעבר לכך, יש להוסיף עלויות נלוות: מס רכישה (אם המחיר מעל ~1.98M ₪), שכ״ט עו״ד (~0.5%-1%), תיווך (~2% אם רלוונטי), שיפוץ, מעבר ורזרבה. בסכ״ה ההון העצמי בפועל נע בדרך כלל סביב 30%-35% ממחיר הנכס.

מעבר לסכום ההון העצמי עצמו צריך עוד: מס רכישה (משתנה לפי מחיר וסוג רכישה), שכ״ט עורך דין (~0.5%-1%), תיווך (~2% אם יש), שיפוץ (משתנה), ריהוט ומעבר, ורזרבת כסף לחירום. בדירה של 2 מיליון, העלויות הנלוות יכולות להגיע ל-100K-200K ₪.

מס רכישה הוא הוצאה נפרדת ועצמאית — הוא לא חלק מסכום ההלוואה. כלומר, צריך להביא אותו במזומן בנוסף להון העצמי שמכסה את החלק של מחיר הנכס. בדירה ראשונה בישראל יש פטור עד ~1.98M ₪, מעל זה מתחילות מדרגות 3.5%, 5%, 8%, 10%.

שכר טרחת עו״ד נע בדרך כלל בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הנכס, פלוס מע״מ. בדירה בעלות 2 מיליון ₪, מדובר בכ-10,000-30,000 ₪. כדאי לוודא שעו״ד נדל״ן מנוסה יבדוק את ההסכם, נסח טאבו, רישיון בנייה ועוד.

ברכישה דרך מתווך — כן, לרוב 2% פלוס מע״מ ממחיר הנכס, משולם רק לאחר חתימה על חוזה. ברכישה ישירה מבעלים פרטי או מקבלן — בדרך כלל אין תיווך.

תקנת בנק ישראל מחייבת לפחות 50% הון עצמי לדירה להשקעה (LTV 50%). בנוסף, מס הרכישה גבוה משמעותית — מתחיל מ-8% ומגיע ל-10% מעל 6.05M ₪. בסך הכל, ההון העצמי בפועל לדירה להשקעה הוא 55%-60% ממחיר הנכס.

כן. רוכשי דירה רבים מגלים תוך שנה הוצאות לא צפויות — תיקונים, מיסוי משלים, הוצאות מעבר, עיכוב בקבלת מפתח. הכלל המקובל הוא להשאיר 3-6 חודשי החזר משכנתא ברזרבה נזילה, מעבר לכל הוצאות הרכישה.

נוסחה: הון עצמי = מחיר הנכס − סכום המשכנתא. אם רוצים מימון של 75% בדירה ראשונה ב-2M ₪, ההון העצמי הוא 500,000 ₪. בנוסף יש להביא במזומן את כל העלויות הנלוות (מס רכישה, עו״ד, תיווך, וכו') — אלה לא נכללות בהון העצמי לטובת המשכנתא, אבל הכרחיות לרכישה.

תקנת בנק ישראל אוסרת מימון של יותר מ-75% בדירה ראשונה ו-70% במשפרי דיור — כלומר חייב להיות 25%-30% הון עצמי. ישנן הלוואות משלימות (כגון הלוואה לכל מטרה כנגד נכס אחר) אבל הן יקרות יותר ועלולות לפגוע ביחס ההחזר.

כן — שני הסעיפים אופציונליים. שיפוץ וריהוט הם הוצאות שמתעלמים מהן הרבה רוכשים, אבל בפועל מצטברות לעשרות אלפי ₪. הכלל המקובל: אל תקנו דירה אם אין כסף לרהט אותה. שיפוץ נוטה לחרוג מהתקציב — מומלץ לקבל הצעות מקדימות.