מילון משכנתא — כל המונחים שצריך לדעת
מילון מקיף של 30 מונחי משכנתא בישראל — בעברית פשוטה, עם דוגמאות מספריות כשרלוונטי.
- LTV — Loan-to-Value · יחס הלוואה לשווי
- אחוז המימון של המשכנתא ביחס לשווי הנכס. לדירה ראשונה — עד 75%, להשקעה — עד 50%.
- דוגמה: דירה של 2,000,000 ₪ עם משכנתא של 1,500,000 ₪ → LTV של 75%.
- PTI — Payment-to-Income · יחס החזר להכנסה
- אחוז ההחזר החודשי מההכנסה הפנויה. בנק ישראל מגביל ל-40%.
- דוגמה: הכנסה פנויה 18,000 ₪ → החזר מקסימלי 7,200 ₪.
- ריבית פריים
- ריבית בנק ישראל + מרווח קבוע (כיום 1.5%). משתנה עם החלטות בנק ישראל.
- מח״מ — משך חיים ממוצע
- ממוצע משוקלל של זמן עד פירעון הקרן. משפיע על עמלת היוון ועל ריבית עוגן.
- ריבית עוגן
- ריבית הבסיס שעליה נשענות ריביות במסלולים משתנים — לרוב תשואת אג״ח ממשלתית.
- ריבית פיגורים
- ריבית עונשית הנגבית מאחר בתשלום משכנתא — לרוב גבוהה משמעותית מהריבית הרגילה.
- שפיצר
- שיטת חישוב החזר בה הסכום החודשי קבוע, אך החלק של הקרן עולה בהדרגה. השיטה הנפוצה בישראל.
- קרן שווה
- שיטת חישוב חלופית: קרן זהה כל חודש, ריבית יורדת. החזר חודשי יורד עם הזמן.
- הון עצמי
- סכום שהלווה משלם מכיסו ברכישה. דירה ראשונה — מינימום 25%; להשקעה — 50%.
- מס רכישה
- מס מדינה שמשלמים על רכישת נכס. לדירה ראשונה — פטור עד מדרגה ראשונה, אחר כך 3.5%–10%.
- טאבו
- רישום זכויות בעלות במרשם המקרקעין. רישום משכנתא חייב להופיע בטאבו.
- נסח טאבו
- מסמך רשמי המראה רישום זכויות ובעלות בנכס. נדרש כמעט בכל שלב במשכנתא.
- שעבוד
- התחייבות הנכס כבטוחה למשכנתא. הבנק רשאי לממש את הנכס במקרה של אי-עמידה בתשלום.
- שמאי מקרקעין
- מקצוען מוסמך המעריך את שווי הנכס לצורך חישוב LTV. עלות 1,500–3,000 ₪.
- אישור עקרוני
- מסמך מהבנק המתחייב לסכום הלוואה בכפוף לעמידה בתנאים. תוקף סטנדרטי — 90 ימים.
- פירעון מוקדם
- תשלום של חלק או כל יתרת המשכנתא לפני הזמן. במסלול קבועה לרוב כרוך בעמלה.
- עמלת היוון
- פיצוי לבנק על ריבית אבודה בפירעון מוקדם של ריבית קבועה — מחושבת לפי הפרשי ריבית ומח״מ.
- מחזור משכנתא
- החלפת משכנתא קיימת במשכנתא חדשה בתנאים טובים יותר. כדאי כשפער הריבית מעל 0.75%.
- משכנתא לכל מטרה
- הלוואה כנגד שעבוד נכס לכל מטרה (איחוד הלוואות, שיפוץ, השקעה). עד 70% משווי הנכס.
- תמהיל משכנתא
- השילוב בין מסלולי ריבית בתוך משכנתא אחת. לפיזור סיכון בנק ישראל מחייב לפחות 33% בקבועה.
- ביטוח חיים למשכנתא
- ביטוח מחויב המבטיח החזר חוב במקרה של פטירת לווה. כדאי להשוות בשוק הפרטי, לא דרך הבנק.
- ביטוח מבנה
- ביטוח חובה המבטח את הנכס מפני נזקים פיזיים. תנאי לקבלת משכנתא.
- בטוחה
- נכס המשמש להבטחת הלוואה. במשכנתא — הדירה עצמה. במשכנתא לכל מטרה — נכס קיים.
- DTI — Debt-to-Income · יחס חוב להכנסה
- סך התחייבויות חודשיות לכלל ההכנסה. מעל 40% — דגל אדום פיננסי.
- BDI
- מערכת דירוג אשראי ישראלית. ציון BDI גבוה → ריבית טובה יותר במשכנתא.
- ערב משכנתא
- אדם שמתחייב לתשלום המשכנתא אם הלווה הראשי לא יעמוד. מקובל לזוגות צעירים עם הורים ערבים.
- משכנתא הפוכה
- מסלול לבני 60+ שמקבלים סכום חודשי או חד-פעמי כנגד הבית, ללא תשלום שוטף. פירעון בעת מכירה או פטירה.
- הלוואת גישור
- הלוואה לטווח קצר (חודשים) לרוב במצב של רכישת דירה חדשה לפני מכירת הקיימת.
- מינוף נדל״ן
- שימוש בנכס קיים כבטוחה לרכישת נכס נוסף. אסטרטגיה למשקיעים, מצריך הון עצמי גבוה יותר.
- חברת אשראי חוץ-בנקאית
- גוף פיננסי שאינו בנק (כגון מימון ישיר), נותן משכנתאות בריבית גבוהה יותר אך עם דרישות פחות מחמירות.