מדריך · אשכול תמהיל משכנתא
תמהיל משכנתא למיליון שקל
איך נראה תמהיל משכנתא של 1,000,000 ₪? טבלת מסלולים מלאה, השוואת תקופה (20 מול 25 שנה) והשפעת פרופיל הסיכון — הכל מחושב בזמן אמת.
תמהיל מאוזן — דוגמה מלאה
משכנתא 1,000,000 ₪ ל-25 שנה, ללווה עם יציבות הכנסה גבוהה ופרופיל סיכון מאוזן. המנוע מייצר את החלוקה הבאה:
| מאפיין | אחוז מהתמהיל | סכום | ריבית משוערת | תפקיד בתמהיל |
|---|---|---|---|---|
| פריים | 33% | 330,000 ₪ | 6.25% | ריבית משתנה הצמודה לבנק ישראל — ללא קנס פירעון מוקדם, רגישה לעליית ריבית. |
| קבועה לא צמודה | 35% | 350,000 ₪ | 4.80% | יציבות מלאה — ריבית קבועה ללא הצמדה, החזר חודשי קבוע לאורך כל התקופה. |
| משתנה כל 5 שנים | 22% | 220,000 ₪ | 4.50% | ריבית קבועה ל-5 שנים ומתעדכנת בתחנה — איזון בין יציבות לחיסכון. |
| קבועה צמודת מדד | 10% | 100,000 ₪ | 3.20% | ריבית קבועה אך הקרן צמודה למדד — חשיפה לאינפלציה, לרוב בריבית נמוכה יותר. |
איך נראה תמהיל משכנתא של מיליון שקל?
בפרופיל מאוזן ל-25 שנה: קבועה לא צמודה 35% · פריים 33% · משתנה כל 5 שנים 22% · קבועה צמודת מדד 10% — בהחזר חודשי משוער של 5,890 ₪. חלוקה זו מאזנת בין חשיפה לריבית נמוכה כיום לבין יציבות לאורך זמן. את הכוונון הסופי כדאי להתאים לפרופיל האישי שלכם.
השפעת תקופה: 20 מול 25 שנה
תקופת ההלוואה משפיעה ישירות על ההחזר החודשי וסך הריבית הכולל. אותו תמהיל מאוזן, אותו סכום — שתי תקופות:
| מאפיין | 25 שנה | 20 שנה |
|---|---|---|
| החזר חודשי משוער | 5,890 ₪ | 6,640 ₪ |
| תמהיל (headline) | קבועה לא צמודה 35% · פריים 33% · משתנה כל 5 שנים 22% · קבועה צמודת מדד 10% | קבועה לא צמודה 35% · פריים 33% · משתנה כל 5 שנים 22% · קבועה צמודת מדד 10% |
| מה מרוויחים | החזר חודשי נמוך יותר, גמישות תזרימית | פחות ריבית כוללת, סגירה מהירה יותר |
| מה משלמים | סך ריבית גבוה יותר לאורך חיי ההלוואה | החזר חודשי גבוה יותר — לחץ תזרימי |
לפרטים נוספים על השפעת תקופה ארוכה: תמהיל משכנתא ל-25 שנה.
מאוזן מול שמרני — אותו מיליון
פרופיל הסיכון קובע כמה מהמשכנתא ינותב למסלולים קבועים (יציבות) מול משתנים (פוטנציאל חיסכון). 25 שנה, יציבות הכנסה גבוהה — שני פרופילים שונים:
| מאפיין | מאוזן | שמרני |
|---|---|---|
| החזר חודשי משוער | 5,890 ₪ | 5,833 ₪ |
| תמהיל (headline) | קבועה לא צמודה 35% · פריים 33% · משתנה כל 5 שנים 22% · קבועה צמודת מדד 10% | קבועה לא צמודה 50% · פריים 25% · משתנה כל 5 שנים 15% · קבועה צמודת מדד 10% |
| חשיפה לשינויי ריבית | בינונית — חלק גדול במשתנים | נמוכה — רוב ההלוואה קבועה |
| מתאים ל | לווים עם יכולת ספיגת תנודות ורצון למקסם חיסכון | לווים שמעדיפים יציבות ודאית על פני אופטימיזציה |
להעמקה על חלוקת המסלולים: תמהיל משכנתא מומלץ ואיך בונים תמהיל משכנתא.
נקודות מפתח
✓ עיקרי המסקנות
- תמהיל מאוזן ל-1,000,000 ₪ ל-25 שנה: קבועה לא צמודה 35% · פריים 33% · משתנה כל 5 שנים 22% · קבועה צמודת מדד 10% — החזר חודשי 5,890 ₪.
- קיצור ל-20 שנה מעלה את ההחזר ל-6,640 ₪ אך מקצר את חיי ההלוואה וחוסך ריבית.
- פרופיל שמרני מגדיל את החלק הקבוע, מוריד תנודתיות — אך לרוב מייצר החזר נקודת-פתיחה גבוה מעט יותר.
- בנק ישראל מגביל מסלולים משתנים לעד 66% — לפחות 33% חייב להיות קבוע.
- תמהיל נכון הוא אישי: תלוי בתזרים, יציבות ההכנסה ותוכניות עתידיות — לא רק בסכום.
שאלות נפוצות
איך נראה תמהיל משכנתא של מיליון שקל?
בפרופיל מאוזן ל-25 שנה: קבועה לא צמודה 35% · פריים 33% · משתנה כל 5 שנים 22% · קבועה צמודת מדד 10%. ההחזר החודשי המשוער הוא 5,890 ₪. זוהי נקודת פתיחה — התמהיל הסופי תלוי בפרופיל הסיכון, יציבות ההכנסה ותוכניות עתידיות.
כמה עולה החזר חודשי על משכנתא של מיליון שקל?
בפרופיל מאוזן ל-25 שנה ההחזר המשוער הוא 5,890 ₪. לתקופה קצרה יותר של 20 שנה ההחזר עולה ל-6,640 ₪ — אבל סך הריבית הכולל נמוך יותר.
האם כדאי לקחת משכנתא מיליון ל-20 או ל-25 שנה?
תקופה קצרה (20 שנה) מייצרת החזר חודשי גבוה יותר אך חוסכת ריבית ניכרת לאורך הדרך. תקופה ארוכה (25 שנה) מורידה את ההחזר החודשי ומאפשרת גמישות תזרימית. ההחלטה תלויה ביכולת ההחזר החודשית ובסולם העדיפויות שלכם.
מה ההבדל בין פרופיל מאוזן לשמרני בתמהיל מיליון שקל?
פרופיל מאוזן (קבועה לא צמודה 35% · פריים 33% · משתנה כל 5 שנים 22% · קבועה צמודת מדד 10%) מרחיב את חשיפת הפריים לטובת החזר נמוך יותר תוך שמירה על בסיס קבוע. פרופיל שמרני (קבועה לא צמודה 50% · פריים 25% · משתנה כל 5 שנים 15% · קבועה צמודת מדד 10%) מגדיל משמעותית את החלק הקבוע — ההחזר יציב יותר לאורך זמן אך לרוב גבוה מעט בנקודת הפתיחה.
מה מגבלות בנק ישראל על תמהיל מיליון שקל?
בנק ישראל מגביל את החלק במסלולים בריבית משתנה (פריים + משתנה) לעד 66% מהמשכנתא, ומחייב לפחות 33% במסלול קבוע. המגבלות חלות על כל סכום משכנתא — כולל מיליון שקל.
באשכול הזה
כל המדריכים סביב בניית תמהיל משכנתא של פלטפורמת משכנתא AI.
הבהרה: כל התמהילים והמספרים בעמוד זה מחושבים על-ידי מנוע התמהיל של משכנתא AI ומוצגים כאומדן בלבד. אינם מהווים ייעוץ משכנתאות או ייעוץ פיננסי. התמהיל המתאים נקבע לפי נתוני הלווה, מדיניות הבנקים ומגבלות בנק ישראל, ולרוב כדאי לאמת מול יועץ משכנתאות מוסמך. עדכון אחרון: יוני 2026.