מדריך · אשכול הון עצמי לדירה
כמה כסף צריך למשכנתא
הסכום הכולל שצריך להביא לפני לקיחת משכנתא — הון עצמי, מס רכישה, עו״ד, תיווך ורזרבה. הכל בטבלה אחת.
כמה כסף צריך — תקציר
הבנק מאשר את מימון רכישת הנכס בלבד, עד גובה ה-LTV המותר (75% דירה ראשונה, 70% משפרי דיור, 50% להשקעה). את כל היתר — הון עצמי, מס רכישה, עו״ד, תיווך, רזרבה — הקונה חייב להביא מהכיס.
מה הסכום הכולל שצריך לפני לקיחת משכנתא לדירה של 2 מיליון?
כ-577,050 ₪ בדירה ראשונה עם תיווך — מתחלק להון עצמי מינימלי 500,000 ₪, מס רכישה 744 ₪, עו״ד 10,000 ₪, תיווך 40,000 ₪ ורזרבה 26,307 ₪.
מרכיבי הכסף הנדרש
- הון עצמי מינימלי — 25%/30%/50% לפי סוג הרכישה.
- מס רכישה — לפי מדרגות (אצל רשות המסים).
- שכר טרחת עו״ד — 0.5%–1% + מע״מ.
- תיווך — 2% + מע״מ (אם נוכח מתווך).
- רזרבה — 3–6 חודשי החזר משכנתא + הוצאות.
טבלאות לפי מחיר נכס ו-LTV
| מחיר נכס | משכנתא (LTV) | הון עצמי מינימלי | מס רכישה | עו״ד | רזרבה | סך כסף נדרש |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 1,125,000 ₪ (75%) | 375,000 ₪ | 0 ₪ | 7,500 ₪ | 19,730 ₪ | 432,230 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 1,500,000 ₪ (75%) | 500,000 ₪ | 744 ₪ | 10,000 ₪ | 26,307 ₪ | 577,050 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 1,875,000 ₪ (75%) | 625,000 ₪ | 20,538 ₪ | 12,500 ₪ | 32,883 ₪ | 740,922 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 2,250,000 ₪ (75%) | 750,000 ₪ | 45,538 ₪ | 15,000 ₪ | 39,460 ₪ | 909,998 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 3,000,000 ₪ (75%) | 1,000,000 ₪ | 95,538 ₪ | 20,000 ₪ | 52,613 ₪ | 1,248,151 ₪ |
| מחיר נכס | משכנתא (LTV) | הון עצמי מינימלי | מס רכישה | עו״ד | רזרבה | סך כסף נדרש |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 750,000 ₪ (50%) | 750,000 ₪ | 120,000 ₪ | 7,500 ₪ | 13,153 ₪ | 920,653 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 1,000,000 ₪ (50%) | 1,000,000 ₪ | 160,000 ₪ | 10,000 ₪ | 17,538 ₪ | 1,227,538 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 1,250,000 ₪ (50%) | 1,250,000 ₪ | 200,000 ₪ | 12,500 ₪ | 21,922 ₪ | 1,534,422 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 1,500,000 ₪ (50%) | 1,500,000 ₪ | 240,000 ₪ | 15,000 ₪ | 26,307 ₪ | 1,841,307 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 2,000,000 ₪ (50%) | 2,000,000 ₪ | 320,000 ₪ | 20,000 ₪ | 35,075 ₪ | 2,455,075 ₪ |
צ׳קליסט הון לפני המשכנתא
✓ 7 דברים שצריך להכין לפני שניגשים לבנק
- ספירה ריאלית של חיסכון נזיל בכל החשבונות.
- חישוב מס רכישה הצפוי לפי מחיר היעד.
- תקציב שכר טרחת עו״ד (0.5%-1%).
- תקציב תיווך אם רלוונטי (2%).
- תקציב שיפוץ ראשוני וריהוט.
- תקציב הוצאות נלוות (אגרות, ביטוחים).
- רזרבה של 3-6 חודשי החזר משכנתא בנפרד.
⚠ טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- ✗ מניחים שהבנק יממן גם את העלויות הנלוות.
- ✓ המשכנתא מכסה רק את הנכס. כל היתר — מהכיס.
- ✗ נכנסים למשכנתא בלי רזרבה.
- ✓ השאירו לפחות 3 חודשי החזר כקרן חירום.
שאלות נפוצות
כמה כסף צריך למשכנתא בישראל?
הכסף הנדרש לפני לקיחת משכנתא הוא ההון העצמי (25% בדירה ראשונה) + מס רכישה + עו״ד + תיווך + רזרבה. בדירה של 2,000,000 ₪: סך הכל 577,050 ₪.
האם המשכנתא מכסה את כל ההוצאות?
לא. המשכנתא מכסה רק עד 75% ממחיר הנכס בדירה ראשונה (פחות במשפרי דיור ובהשקעה). את כל השאר — הון עצמי, מס רכישה, עו״ד, תיווך ורזרבה — צריך להביא מהכיס.
האם אפשר ללוות גם את ההון העצמי?
טכנית אפשר לקחת הלוואת גישור/הלוואה אישית לכיסוי ההון העצמי — אבל זה לרוב הימור פיננסי גרוע (ריביות גבוהות + עומס תזרימי כפול).
כמה כסף צריך לרזרבה אחרי לקיחת המשכנתא?
המלצה: 3–6 חודשי החזר משכנתא + הוצאות שוטפות. בהחזר חודשי של 8,769 ₪: רזרבה של 26,307 ₪–52,613 ₪.
באשכול הזה
כל המדריכים סביב מחשבון ההון העצמי ועלויות רכישת דירה של פלטפורמת משכנתא AI.
הבהרה: כל המספרים בעמוד זה מחושבים על-ידי מנוע ההון העצמי של משכנתא AI ולפי מדרגות מס הרכישה של רשות המסים (מעודכן 2025), ומוצגים כאומדן בלבד. אינם מהווים ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס, ייעוץ פיננסי או הבטחה לתנאי הלוואה. מס הרכישה הסופי נקבע על-ידי רשות המסים, ותנאי המשכנתא נקבעים על-ידי הבנקים בהתאם לנתוני הלווה, הנכס, רמות הריבית והרגולציה של בנק ישראל. עדכון אחרון: מאי 2026.