מדריך · אשכול הון עצמי לדירה
הוצאות בקניית דירה — הרשימה המלאה
כל ההוצאות שצריך לקחת בחשבון לפני שמתחילים לחפש דירה — לא רק מחיר הנכס, אלא כל מה שמגיע איתו.
הרשימה המלאה — 9 הוצאות
✓ כל ההוצאות בקניית דירה — סדר עדיפויות תקציבי
- מס רכישה — לפי מדרגות פרוגרסיביות (לרוב 0%–8% מהמחיר).
- שכר טרחת עו״ד הקונה — 0.5%–1% + מע״מ.
- תיווך (אם רלוונטי) — 2% + מע״מ מכל צד.
- שיפוץ ראשוני — 50,000–300,000 ש״ח לפי מצב.
- ריהוט וכלי בית — 30,000–100,000 ש״ח.
- מעבר דירה — 2,000–10,000 ש״ח (תלוי בהיקף).
- רזרבה לאחר המעבר — 3–6 חודשי החזר משכנתא.
- אגרות (טאבו, רישום שעבוד, שמאי לבנק) — 5,000–10,000 ש״ח.
- ביטוחי משכנתא — חיים + נכס, לאורך כל תקופת ההלוואה.
מס רכישה — בדרך כלל ההוצאה הגדולה
לרוב הקונים בישראל, מס רכישה הוא ההוצאה הנלווית הגדולה ביותר — לעיתים גדולה אפילו מתיווך ושיפוץ ביחד. בדירה ראשונה הוא פרוגרסיבי: 0% עד 1,978,745 ש״ח, 3.5% עד 2,347,040, 5% עד 6,055,070, 8% עד 20,183,565 ו-10% מעבר.
לחישוב מלא של מס הרכישה — ראו מס רכישה דירה ראשונה — מדרגות 2026.
האם דירה ראשונה תחת 1.98M פטורה ממס רכישה?
כן — לחלוטין. כל דירה ראשונה במחיר עד 1,978,745 ₪ פטורה ממס רכישה ב-100%.
עו״ד ותיווך
עו״ד הקונה — חובה בכל עסקת מקרקעין. עורך את הסכם המכר, בודק את הזכויות בטאבו, מטפל ברישום השעבוד לבנק והעברת הבעלות. מחיר שוק: 0.5%–1% משווי הנכס + מע״מ. ראו עלויות עורך דין בקניית דירה.
תיווך — רק אם הרכישה בוצעה דרך מתווך מורשה. שני הצדדים משלמים בנפרד — לרוב 2% + מע״מ. רכישה ישירות מבעלים פרטיים או מקבלן — אין דמי תיווך.
שיפוץ, ריהוט ומעבר
דירה יד-2 בדרך כלל דורשת שיפוץ של 50,000–300,000 ש״ח. דירה מקבלן — לרוב מסירה מוכנה, אבל עדיין צריך תקציב לריהוט (מטבח, חדרי שינה, סלון) ולמזגנים. סך הכל בדירה חדשה ממוצעת: 50,000–150,000 ש״ח.
מעבר דירה — בין 2,000 ש״ח (חברת הובלות בסיסית) ל-10,000+ ש״ח (חברה מקצועית עם אריזה ופירוק).
רזרבה ואגרות
רזרבה: 3–6 חודשי החזר משכנתא כקרן חירום. לא חובה רגולטורית — אבל קריטית תזרימית. אגרות שכמעט תמיד נשכחות: טאבו (~2,500 ש״ח), שמאי לבנק (~1,500–2,500 ש״ח), פתיחת תיק משכנתא (~500–1,500 ש״ח), רישום שעבוד (~500 ש״ח).
טבלה לפי מחיר נכס
| מחיר נכס | משכנתא (LTV) | הון עצמי מינימלי | מס רכישה | עו״ד | רזרבה | סך כסף נדרש |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 1,125,000 ₪ (75%) | 375,000 ₪ | 0 ₪ | 7,500 ₪ | 19,730 ₪ | 432,230 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 1,500,000 ₪ (75%) | 500,000 ₪ | 744 ₪ | 10,000 ₪ | 26,307 ₪ | 577,050 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 1,875,000 ₪ (75%) | 625,000 ₪ | 20,538 ₪ | 12,500 ₪ | 32,883 ₪ | 740,922 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 2,250,000 ₪ (75%) | 750,000 ₪ | 45,538 ₪ | 15,000 ₪ | 39,460 ₪ | 909,998 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 3,000,000 ₪ (75%) | 1,000,000 ₪ | 95,538 ₪ | 20,000 ₪ | 52,613 ₪ | 1,248,151 ₪ |
⚠ טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- ✗ מתעלמים מאגרות 'קטנות' שמסתכמות ל-10,000 ש״ח.
- ✓ תקציבו 1% משווי הנכס לאגרות מינוריות ולא צפויות.
- ✗ מחשבים תיווך רק מצד אחד.
- ✓ שני הצדדים משלמים תיווך בנפרד — 2% מכל צד.
- ✗ מניחים שהשיפוץ ייכנס למשכנתא.
- ✓ השיפוץ חייב להגיע מהון עצמי או מהלוואה נפרדת.
שאלות נפוצות
מהן ההוצאות העיקריות בקניית דירה?
מס רכישה (לרוב הגדולה ביותר), שכר טרחת עו״ד, תיווך, שיפוץ, ריהוט/מעבר, רזרבה, אגרות רישום, ביטוחי משכנתא ושמאי.
מה ההוצאה הגדולה ביותר בקניית דירה?
בדירה ראשונה מעל 2 מיליון — מס רכישה. בדירה של 2,500,000 ₪: מס רכישה כ-20,538 ₪. בדירה זולה יותר (פחות מ-1.98M) — תיווך או שיפוץ.
האם יש הוצאות נסתרות שלא מדברים עליהן?
כן — אגרות טאבו (~2,500 ש״ח), שמאי לבנק (~1,500–2,500), ביטוח נכס וביטוח חיים למשכנתא (לכל החיים), עמלות פתיחת תיק בבנק (~500–1,500 ש״ח).
האם השיפוץ נכלל במשכנתא?
לרוב לא. הבנק נותן משכנתא רק על שווי הנכס הרשום. עלות השיפוץ — תכנון, צביעה, מטבח חדש — חייבת לבוא מהון עצמי או מהלוואה נפרדת.
באשכול הזה
כל המדריכים סביב מחשבון ההון העצמי ועלויות רכישת דירה של פלטפורמת משכנתא AI.
הבהרה: כל המספרים בעמוד זה מחושבים על-ידי מנוע ההון העצמי של משכנתא AI ולפי מדרגות מס הרכישה של רשות המסים (מעודכן 2025), ומוצגים כאומדן בלבד. אינם מהווים ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס, ייעוץ פיננסי או הבטחה לתנאי הלוואה. מס הרכישה הסופי נקבע על-ידי רשות המסים, ותנאי המשכנתא נקבעים על-ידי הבנקים בהתאם לנתוני הלווה, הנכס, רמות הריבית והרגולציה של בנק ישראל. עדכון אחרון: מאי 2026.