מדריך · אשכול הון עצמי לדירה
עלויות עורך דין בקניית דירה
כל מה שצריך לדעת על שכר טרחת עו״ד בקניית דירה — אחוזים מקובלים, מה כלול בשירות, מה משפיע על המחיר וטיפים לחיסכון.
מחיר השוק — 0.5% עד 1% משווי הנכס
בישראל אין תעריף קבוע לשכר טרחת עו״ד בעסקאות מקרקעין, אבל המחיר הוסתר כתעריף שוק יציב. הטווח המקובל: 0.5%–1% משווי הנכס + מע״מ (18%). תעריף 0.5% נחשב לאגרסיבי ולרוב מצוי אצל עורכי דין צעירים או משרדים שמשתמשים בעו״ד כ"ראש חץ" לשירותים אחרים. תעריף 1% נחשב לסטנדרט מקצועי. מעבר לכך — לרוב מצוי בעו״ד וותיקים בתל-אביב.
כמה זה 0.5% משווי דירה של 2 מיליון?
10,000 ₪ לפני מע״מ, או 11,800 ₪ כולל מע״מ של 18%. תעריף 1% — 23,600 ₪ כולל מע״מ.
מה כלול בשירות
- בדיקת זכויות — נסח טאבו, רישום במינהל, היתרי בנייה.
- עריכת הסכם המכר — חוזה הרכישה עצמו, עם כל ההגנות הנדרשות.
- ייצוג בעת החתימה — נוכחות בחתימה, התראות שגויות, הגנת זכויות.
- רישום השעבוד לבנק — לטובת המשכנתא.
- העברת הבעלות בטאבו — בסיום העסקה.
- ייצוג מול הרשויות — מס רכישה, רישום בעלות, שעבודים.
מה משפיע על המחיר
- מורכבות העסקה — דירת ירושה, דירה עם חוב היסטורי, בעלות משותפת.
- מצב הרישום — דירה עם זכויות לא רשומות בטאבו — יותר עבודה.
- מספר הצדדים — שותפויות, ערבים, ירושות — יותר עבודה.
- מיקום העו״ד — תל-אביב יקרה יותר מפריפריה.
- ותק וניסיון — עו״ד וותיק לרוב יקר ב-30%–50% מצעיר.
דוגמאות לפי מחיר נכס
| מאפיין | 0.5% | 0.75% | 1% |
|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 8,850 ₪ | 13,275 ₪ | 17,700 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 11,800 ₪ | 17,700 ₪ | 23,600 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 14,750 ₪ | 22,125 ₪ | 29,500 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 17,700 ₪ | 26,550 ₪ | 35,400 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 23,600 ₪ | 35,400 ₪ | 47,200 ₪ |
איך לחסוך
- תקבלו לפחות 3 הצעות מחיר מעורכי דין שונים.
- תבדקו אם העו״ד מציע פיקס במקום אחוזים — לעיתים זול יותר.
- תוודאו מה כלול בשירות — בלי הפתעות.
- אם רוכשים דירה תחת המדרגה הראשונה (פטור ממס) — עו״ד פיקס סביר יותר מאחוזים.
⚠ טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- ✗ בוחרים את העו״ד הזול ביותר בלי לבדוק ותק.
- ✓ הפרש של 5,000 ש״ח לא שווה סיכון בעסקה של 2 מיליון. תבדקו ניסיון בעסקאות דומות.
- ✗ שוכחים מע״מ של 18% בתקציב.
- ✓ תקצבו תמיד את המחיר כולל מע״מ.
- ✗ מתעלמים מעו״ד הקבלן בעת רכישה מקבלן.
- ✓ תבררו אם יש חיוב — לרוב 1.5% + מע״מ נוספים.
שאלות נפוצות
כמה עולה עורך דין בקניית דירה?
מחיר השוק נע בין 0.5% ל-1% משווי הנכס + מע״מ (18%). בדירה של 2,000,000 ₪: 11,800 ₪–23,600 ₪ כולל מע״מ.
מה כלול בשכר טרחת עו״ד?
עריכת הסכם המכר, בדיקת זכויות בטאבו ובמינהל, ייצוג בעת חתימת החוזה, רישום השעבוד לבנק, העברת הבעלות. לרוב גם תיאום מול עו״ד המוכר.
האם צריך עו״ד בנפרד לעו״ד הקבלן?
כן — אצל קבלן יש לעיתים דרישה לשלם גם לעו״ד שמייצג את הקבלן, בנוסף לעו״ד שלכם. עלות נוספת של ~1.5% + מע״מ מהקונה.
האם אפשר להוזיל את שכר עו״ד?
כן — בקבלת הצעות מ-3 עו״ד שונים, בבחירת שיטת תמחור פיקס במקום אחוזים, ובוויתור על שירותים נלווים שלא חיוניים (ייעוץ מס, נסח טאבו נוסף).
מתי משלמים לעו״ד?
לרוב 50% בעת חתימת חוזה מכר, 50% בעת מסירת המפתחות והשלמת הרישום. ההסדר המדויק נקבע בהסכם השכר.
באשכול הזה
כל המדריכים סביב מחשבון ההון העצמי ועלויות רכישת דירה של פלטפורמת משכנתא AI.
הבהרה: כל המספרים בעמוד זה מחושבים על-ידי מנוע ההון העצמי של משכנתא AI ולפי מדרגות מס הרכישה של רשות המסים (מעודכן 2025), ומוצגים כאומדן בלבד. אינם מהווים ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס, ייעוץ פיננסי או הבטחה לתנאי הלוואה. מס הרכישה הסופי נקבע על-ידי רשות המסים, ותנאי המשכנתא נקבעים על-ידי הבנקים בהתאם לנתוני הלווה, הנכס, רמות הריבית והרגולציה של בנק ישראל. עדכון אחרון: מאי 2026.