מדריך · אשכול הון עצמי לדירה
מס רכישה דירה ראשונה — מדרגות 2026
המדריך המלא למדרגות מס רכישה לדירה ראשונה — איך מחשבים, מי זכאי להטבות, ומה ההפרש מול דירה להשקעה.
מדרגות מס רכישה 2026 — דירה ראשונה
מס רכישה בישראל הוא מס מקרקעין שמשלם הקונה בעת רכישת נכס. בדירה ראשונה — קיים מסלול הטבה עם מדרגות פרוגרסיביות שמיועדות להקל על רוכשי דירה יחידה. המדרגות מתעדכנות בינואר כל שנה לפי המדד.
- 0% על החלק מ-0 עד 1,978,745 ₪ — פטור מלא
- 3.5% על החלק מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪
- 5% על החלק מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪
- 8% על החלק מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪
- 10% על החלק מעבר ל-20,183,565 ₪
האם דירה ראשונה עד 1.98M פטורה ממס רכישה?
כן — לחלוטין. שיעור 0% חל על כל הסכום עד 1,978,745 ₪ בדירה ראשונה.
דוגמאות חישוב מלאות
דוגמה 1 — דירה של 2 מיליון: 0% על 1,978,745 הראשונים = 0 ש״ח. 3.5% על 21,255 ₪ = ~744 ₪. סך מס רכישה: 744 ₪ (0.04% אפקטיבי).
דוגמה 2 — דירה של 2.5 מיליון: 0% על 1,978,745 + 3.5% על 368,295 ₪ + 5% על 152,960 ₪. סך מס רכישה: 20,538 ₪ (0.82% אפקטיבי).
דוגמה 3 — דירה של 3 מיליון: סך מס רכישה: 45,538 ₪ (1.52% אפקטיבי).
טבלת מס רכישה לפי מחיר נכס
| מחיר נכס | סוג רכישה | סך מס רכישה | שיעור אפקטיבי |
|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | דירה ראשונה | 0 ₪ | 0.00% |
| 1,978,745 ₪ | דירה ראשונה | 0 ₪ | 0.00% |
| 2,000,000 ₪ | דירה ראשונה | 744 ₪ | 0.04% |
| 2,500,000 ₪ | דירה ראשונה | 20,538 ₪ | 0.82% |
| 3,000,000 ₪ | דירה ראשונה | 45,538 ₪ | 1.52% |
| 4,000,000 ₪ | דירה ראשונה | 95,538 ₪ | 2.39% |
| 6,055,070 ₪ | דירה ראשונה | 198,292 ₪ | 3.27% |
| 8,000,000 ₪ | דירה ראשונה | 353,886 ₪ | 4.42% |
השוואה — דירה ראשונה מול משקיע
ההבדל בין מסלול דירה ראשונה למסלול משקיע הוא דרמטי במיוחד בטווח המחירים הנפוץ בישראל. בדירה של 2M: ראשונה 744 ₪, משקיע 160,000 ₪.
| מאפיין | ראשונה | משקיע |
|---|---|---|
| 1.5M ש״ח | 0 ₪ | 120,000 ₪ |
| 2M ש״ח | 744 ₪ | 160,000 ₪ |
| 2.5M ש״ח | 20,538 ₪ | 200,000 ₪ |
| 3M ש״ח | 45,538 ₪ | 240,000 ₪ |
פטורים והנחות
- דירה יחידה תחת המדרגה הראשונה — פטור מלא (0%).
- עולה חדש — הנחה משמעותית עד 7 שנים מהעלייה.
- נכה — בכפוף לתנאים, הנחה במס רכישה.
- משפר דיור (סעיף 9) — תחת 18 חודש למכירת הדירה הקיימת, נחשב כדירה ראשונה.
⚠ טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- ✗ מחשבים מס רכישה כאחוז קבוע על כל המחיר.
- ✓ המס פרוגרסיבי. שיעור אפקטיבי שונה לכל מחיר נכס.
- ✗ שוכחים שהמדרגות מתעדכנות בינואר.
- ✓ תבדקו את המדרגות העדכניות אצל רשות המסים.
- ✗ מבלבלים בין מס רכישה למס שבח.
- ✓ מס רכישה משלם הקונה. מס שבח משלם המוכר על רווח הון. שונים לחלוטין.
שאלות נפוצות
מהן מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה 2026?
0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪, 10% מעבר. עדכון אינפלציוני קל צפוי בינואר.
כמה מס רכישה משלמים על דירה של 2.5 מיליון?
כ-20,538 ₪ (שיעור אפקטיבי 0.82%). החישוב: 0% על 1,978,745 הראשונים + 3.5% על הסכום מ-1.98M ל-2.35M + 5% על השאר.
מי זכאי להטבת 'דירה ראשונה'?
תושב ישראל שאין לו (או לבן/בת זוגו) דירה אחרת בישראל. גם 'דירה יחידה' של עולה חדש מקנה הטבה. תושבי חוץ — לא זכאים, ושאר מסלולי ההטבה משתנים.
מה ההבדל בין מס רכישה ראשונה לבין משקיע?
דירה ראשונה: מדרגות פרוגרסיביות עם פטור עד 1,978,745 ₪. דירה להשקעה: 8% משקל הראשון עד 6,055,070 ₪, 10% מעבר. הפרש עצום על דירות עד 2M.
האם עולים חדשים זכאים להנחה?
כן — עולים חדשים זכאים להנחה משמעותית במס רכישה בתוך 7 שנים מהעלייה. ראו תקנון מס רכישה אצל רשות המסים.
באשכול הזה
כל המדריכים סביב מחשבון ההון העצמי ועלויות רכישת דירה של פלטפורמת משכנתא AI.
הבהרה: כל המספרים בעמוד זה מחושבים על-ידי מנוע ההון העצמי של משכנתא AI ולפי מדרגות מס הרכישה של רשות המסים (מעודכן 2025), ומוצגים כאומדן בלבד. אינם מהווים ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס, ייעוץ פיננסי או הבטחה לתנאי הלוואה. מס הרכישה הסופי נקבע על-ידי רשות המסים, ותנאי המשכנתא נקבעים על-ידי הבנקים בהתאם לנתוני הלווה, הנכס, רמות הריבית והרגולציה של בנק ישראל. עדכון אחרון: מאי 2026.