מדריך-על · אשכול תוכן
איך מחשבים משכנתא — המדריך המלא
המדריך השלם לחישוב משכנתא בישראל — איך עובד לוח שפיצר, מהי נוסחת ההחזר, ואיך הריבית והקרן מתחלקות לאורך השנים.
מה נכנס לחישוב משכנתא
כל חישוב משכנתא מתבסס על שלושה נתונים בסיסיים:
✓ שלושת המשתנים של החישוב
- קרן (סכום ההלוואה) — כמה כסף לוויתם בפועל.
- ריבית שנתית — שמתורגמת לריבית חודשית (חלקי 12).
- תקופה — מספר התשלומים החודשיים (שנים × 12).
משלושת אלה, נוסחת שפיצר מפיקה את ההחזר החודשי. כשיש כמה מסלולים בתמהיל — מחשבים כל מסלול בנפרד ומסכמים. ראו איך בונים תמהיל משכנתא.
לוח שפיצר — איך זה עובד
- לוח שפיצר
- שיטת החזר שבה התשלום החודשי קבוע לאורך כל התקופה. ההרכב הפנימי משתנה: בהתחלה רוב התשלום הוא ריבית (כי יתרת הקרן גבוהה), ובהדרגה חלק הקרן גדל.
רוב המשכנתאות בישראל מחושבות בשפיצר כי ההחזר הקבוע נוח לתכנון תזרים. הרחבה: מה זה לוח שפיצר.
נוסחת ההחזר החודשי
מהי נוסחת חישוב המשכנתא?
ההחזר החודשי בשפיצר = P × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), כאשר P היא הקרן, r הריבית החודשית (שנתית חלקי 12) ו-n מספר התשלומים. הרחבה מלאה עם דוגמה בנוסחת חישוב משכנתא.
המירו ריבית שנתית לחודשית
5% בשנה ÷ 12 = 0.417% בחודש.חשבו את מספר התשלומים
25 שנה × 12 = 300 תשלומים.הציבו בנוסחת שפיצר
התוצאה: החזר חודשי קבוע של 5,846 ₪.הכפילו במספר התשלומים
סך תשלומים 1,753,770 ₪, מתוכם ריבית 753,770 ₪.
לוח סילוקין — דוגמה מחושבת
לוח הסילוקין מראה איך הריבית והקרן מתחלקות לאורך השנים. דוגמה ל-1,000,000 ₪ בריבית 5% ל-25 שנה (החזר קבוע 5,846 ₪):
| מאפיין | ריבית בשנה | קרן בשנה | יתרה בסוף השנה |
|---|---|---|---|
| שנה 1 | 49,532 ₪ | 20,619 ₪ | 979,381 ₪ |
| שנה 13 | 32,627 ₪ | 37,524 ₪ | 632,064 ₪ |
| שנה 25 | 1,864 ₪ | 68,287 ₪ | 0 ₪ |
שימו לב: בשנה 1 משלמים בעיקר ריבית, ובשנה 25 כמעט הכל קרן. הרחבה: לוח סילוקין משכנתא.
שפיצר מול קרן שווה
שפיצר אינה השיטה היחידה. בקרן שווה משלמים חלק קרן קבוע, וההחזר מתחיל גבוה ויורד עם הזמן — מה שחוסך בסך הריבית אך מכביד בהתחלה.
השוואה מלאה עם מספרים: קרן שווה מול שפיצר, וכמה ריבית סך הכל: כמה ריבית משלמים על משכנתא.
שאלות נפוצות
איך מחשבים משכנתא?
חישוב משכנתא נעשה לרוב בלוח שפיצר: סכום ההלוואה, הריבית השנתית ומספר התשלומים נכנסים לנוסחה שמחזירה החזר חודשי קבוע. לדוגמה, על 1,000,000 ₪ בריבית 5% ל-25 שנה — ההחזר החודשי הוא כ-5,846 ₪.
מה זה לוח שפיצר?
לוח שפיצר היא שיטת החזר שבה התשלום החודשי קבוע לאורך כל התקופה, אך ההרכב שלו משתנה: בתחילה רובו ריבית ומיעוטו קרן, ובהדרגה היחס מתהפך. זו השיטה הנפוצה ביותר במשכנתאות בישראל.
כמה ריבית סך הכל משלמים?
סך הריבית הוא ההפרש בין סך התשלומים לקרן. בדוגמה של 1,000,000 ₪ בריבית 5% ל-25 שנה: סך תשלומים 1,753,770 ₪, מתוכם ריבית של כ-753,770 ₪.
למה בתחילת המשכנתא משלמים בעיקר ריבית?
כי הריבית מחושבת על יתרת הקרן, שהיא הכי גבוהה בהתחלה. בדוגמה, בשנה הראשונה משלמים 49,532 ₪ ריבית ורק 20,619 ₪ קרן; בשנה האחרונה היחס מתהפך כמעט לגמרי.
מה ההבדל בין שפיצר לקרן שווה?
בשפיצר ההחזר החודשי קבוע (נוח לתזרים), ובקרן שווה החלק של הקרן קבוע וההחזר מתחיל גבוה ויורד. קרן שווה חוסכת בסך הריבית אך מכבידה בהתחלה. רוב הלווים בישראל בוחרים שפיצר.
באשכול הזה
כל המדריכים סביב חישוב משכנתא של פלטפורמת משכנתא AI.
הבהרה: כל המספרים בעמוד זה מחושבים על-ידי מנוע החישוב של משכנתא AI ומוצגים כאומדן בלבד. אינם מהווים ייעוץ משכנתאות או ייעוץ פיננסי. החישוב המדויק תלוי בריבית בפועל, בתמהיל המסלולים, בהצמדות ובתנאי הבנק. עדכון אחרון: יוני 2026.