מדריך · אשכול מחזור משכנתא
מחשבון מחזור הלוואת דיור
מדריך שלם לשימוש נכון במחשבון מחזור הלוואת דיור — מה להזין, מה התוצאות מציינות ואיך לקרוא את הממצא.
מה להזין במחשבון
לפני שפותחים את המחשבון, כדאי להכין את הנתונים הבאים מהבנק:
- יתרת קרן:הסכום שנשאר לשלם — לא ה"יתרה לסיום" שיכולה לכלול קנסות, אלא יתרת הקרן הנקייה.
- ריבית ממוצעת קיימת: אם יש כמה מסלולים — חשבו ריבית ממוצעת ממוזנת לפי יתרת כל מסלול.
- תקופה נותרת: כמה שנים נשארו עד לסיום המשכנתא הנוכחית.
- ריבית חדשה: הריבית שמציע הבנק החדש. אם טרם פניתם — אפשר לסמלץ ריבית צפויה לפי הריבית הפריים הנוכחית.
- עלויות מחזור: אומדן של קנס + שמאות + עו״ד + פתיחת תיק.
מה התוצאה אומרת
התוצאות של מחשבון מחזור משכנתא כוללות מספר שדות עיקריים:
- החזר חודשי חדש: מה תשלמו מדי חודש לאחר המחזור.
- חיסכון חודשי: ההפרש בין ההחזר הנוכחי לחדש. יכול להיות שלילי אם התקופה מתארכת.
- חיסכון כולל: הפרש בין סך כל התשלומים בשתי התוכניות, פחות עלויות מחזור.
- נקודת איזון: כמה חודשים עד שהחיסכון מכסה את עלויות המחזור.
- ממצא:"כדאי" / "ייתכן שכדאי" / "בדוק שוב" / "לא כדאי" — לפי מדדים מורכבים.
מה אומר ממצא 'כדאי' במחשבון מחזור?
"כדאי" מוצג כשנקודת האיזון קצרה (פחות משליש מהתקופה הנותרת), החיסכון החודשי חיובי ב-7% ומעלה, והחיסכון הכולל נטו חיובי. "ייתכן שכדאי" — נקודת איזון בינונית. "לא כדאי" — חיסכון שלילי או נקודת איזון ארוכה מהתקופה.
דוגמה מספרית
נניח יתרת חוב 900,000 ₪, ריבית קיימת 5.2%, ריבית חדשה 4.3%, 22 שנה נותרות, עלויות מחזור 4,500 ש״ח:
| יתרת חוב | ריבית קיימת | ריבית חדשה | חיסכון חודשי | חיסכון כולל | נקודת איזון |
|---|---|---|---|---|---|
| 900,000 ₪ | 5.20% | 4.30% | +572 ₪ | +146,565 ₪ | 8 חודשים |
במקרה זה: החזר חודשי חדש 5,278 ₪, חיסכון חודשי 572 ₪, חיסכון כולל נטו 146,565 ₪, נקודת איזון 8 חודשים. עם 22 שנה נותרות — הרבה מעבר לנקודת האיזון.
טיפים לשימוש מדויק
✓ 6 טיפים לחישוב מדויק
- קיבלו אישור יתרה רשמי מהבנק — אל תסמכו על הזיכרון או על דפי הבנק הישנים.
- חשבו ריבית ממוצעת ממוזנת אם יש כמה מסלולים.
- כנסו ריבית ריאלית שקיבלתם כהצעה — לא ריבית שאתם מקווים לקבל.
- כנסו עלויות מחזור ריאליות — שאלו בנקים על קנס, שאלו שמאי ועו״ד על עלויות.
- השוו שתי אפשרויות: אותה תקופה (חיסכון חודשי מקסימלי) וקיצור תקופה (חיסכון כולל מקסימלי).
- אל תסמכו על תוצאה אחת — שמרו שתי-שלוש סימולציות לפי תרחישים שונים.
שאלות נפוצות
מה צריך כדי להשתמש במחשבון מחזור משכנתא?
צריך: יתרת הקרן הנוכחית, ריבית ממוצעת ממוזנת של כל המסלולים, תקופה נותרת בשנים, ריבית שאפשר לקבל במחזור, ואומדן עלויות (קנס, שמאות, עו״ד). את רוב הנתונים מקבלים מהבנק בבקשת אישור יתרה.
כיצד מחשבים ריבית ממוצעת ממוזנת של כמה מסלולים?
לוקחים כל מסלול, מכפילים את ריביתו ביתרת הקרן שלו, מסכמים ומחלקים בסך יתרת הקרן. לדוגמה: 400K ב-4% + 600K ב-6% = (400K×4% + 600K×6%) / 1M = 5.2%.
האם מחשבון מחזור משכנתא נותן תשובה מדויקת?
המחשבון נותן אומדן מדויק מאוד בהנחות ספיציפיות (לוח שפיצר, ריבית קבועה, ללא מדד). בפועל, הריבית שתקבלו תלויה בנתוני הלווה ובמשא ומתן עם הבנקים.
באשכול הזה
כל המדריכים סביב מחזור משכנתא של פלטפורמת משכנתא AI.
הבהרה: כל המספרים בעמוד זה מחושבים על-ידי מנוע המחזור של משכנתא AI ומוצגים כאומדן בלבד. אינם מהווים ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי או הבטחה לתנאי הלוואה. תנאי המחזור נקבעים על-ידי הבנקים בהתאם לנתוני הלווה, שווי הנכס, רמות הריבית והרגולציה של בנק ישראל. עדכון אחרון: יוני 2026.