מדריך · אשכול חישוב משכנתא
חישוב משכנתא לדירה ראשונה
מדריך שלב-אחר-שלב לחישוב משכנתא לרוכש דירה ראשון: הון עצמי מינימלי, אחוז מימון מקסימלי, וכמה באמת משלמים בחודש.
כללי בנק ישראל לדירה ראשונה
בנק ישראל קבע תקנות LTV (יחס הלוואה לשווי הנכס) המגבילות את גובה המשכנתא לפי סוג הרוכש. לרוכש דירה ראשונה — ההגבלה מקלה ביחס למשקיעים.
✓ הכללים לרוכש דירה ראשונה
- מימון מקסימלי: 75% מערך הנכס (LTV 75%).
- הון עצמי מינימלי: 25% ממחיר הדירה.
- בנקים עשויים לדרוש הון עצמי גבוה יותר לפי דירוג אשראי.
- מחיר למשתכן: מימון אפשרי עד 90% במסגרת התוכנית.
- רוכש דירה שנייה מוגבל ל-50% LTV בלבד.
שלבי החישוב — צעד אחר צעד
חישוב משכנתא לדירה ראשונה עובר ארבעה שלבים:
- קובעים את מחיר הדירה— הסכום שמופיע בחוזה הרכישה (לא לכלול מס רכישה ועו"ד).
- מחשבים הון עצמי מינימלי — 25% × מחיר הדירה. זה הסכום שחייבים להביא מהכיס (חסכונות, עזרת הורים, מענקים).
- מחשבים סכום המשכנתא — מחיר הדירה פחות הון עצמי (עד 75% מהמחיר).
- מחשבים החזר חודשי — לפי סכום המשכנתא, הריבית הצפויה ומספר שנות ההחזר (בדרך כלל 20–30 שנה). ראו איך מחשבים משכנתא.
דוגמה מלאה: דירה ב-2,000,000 ₪
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
לדירה ראשונה נדרש הון עצמי מינימלי של 25% ממחיר הנכס, לפי תקנות בנק ישראל. לדירה ב-2,000,000 ₪ — זה 500,000 ₪. הבנק יממן את יתרת ה-75%: 1,500,000 ₪.
| פרמטר | ערך |
|---|---|
| מחיר הדירה | 2,000,000 ₪ |
| הון עצמי (25%) | 500,000 ₪ |
| סכום המשכנתא (75%) | 1,500,000 ₪ |
| ריבית שנתית (אומדן) | 5% |
| תקופת הלוואה | 30 שנה |
| החזר חודשי | 8,052 ₪ |
| סך כל התשלומים | 2,898,837 ₪ |
| מתוכם ריבית | 1,398,837 ₪ |
לפירוט סך הריבית לאורך התקופה ראו כמה ריבית משלמים על משכנתא.
השפעת אחוז המימון על ההחזר
ככל שמביאים הון עצמי גבוה יותר, סכום המשכנתא קטן — וכך גם ההחזר החודשי וסך הריבית. הטבלה מציגה את ההשפעה על דירה ב-2,000,000 ₪, ריבית 5%, 30 שנה:
| מאפיין | סכום משכנתא | החזר חודשי | סך ריבית |
|---|---|---|---|
| מימון 50% — הון עצמי 50% | 1,000,000 ₪ | 5,368 ₪ | 932,558 ₪ |
| מימון 75% — הון עצמי 25% (מינימום) | 1,500,000 ₪ | 8,052 ₪ | 1,398,837 ₪ |
| מימון 90% — מחיר למשתכן בלבד | 1,800,000 ₪ | 9,663 ₪ | 1,678,604 ₪ |
להעמקה בנושא הון עצמי ראו מדריך הון עצמי, ולחישוב כמה משכנתא תוכלו לקחת ראו כמה משכנתא אפשר לקחת.
מס רכישה לדירה ראשונה
מס רכישה הוא עלות נוספת שחשוב לקחת בחשבון בתכנון ההון העצמי. לרוכש דירה ראשונה יש מדרגות מס מטיבות:
- עד כ-1,978,745 ₪ — פטור מלא ממס רכישה (נכון ל-2026).
- מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ — 3.5% על החלק העולה.
- מעל 2,347,040 ₪ — 5% על החלק העולה.
דירה ב-2,000,000 ₪ לרוכש ראשון: מס רכישה אפס (מחיר מתחת לתקרה), לעומת משקיע שישלם 8% = 160,000 ₪. הפרש זה מגדיל את ההון העצמי האפקטיבי הנדרש מהמשקיע.
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
לפי הנחיות בנק ישראל, לרוכש דירה ראשונה נדרש הון עצמי מינימלי של 25% ממחיר הנכס. בדירה של 2,000,000 ₪ — זה 500,000 ₪. הבנק רשאי לממן עד 75% מערך הנכס (LTV 75%).
כמה משכנתא אפשר לקחת לדירה ראשונה?
לדירה ראשונה אפשר לקחת עד 75% ממחיר הנכס. לדירה ב-2,000,000 ₪ — עד 1,500,000 ₪ משכנתא. ככל שמביאים יותר הון עצמי, ההחזר החודשי ועלות הריבית יורדים.
כמה ישלמו בחודש על דירה ב-2 מיליון עם 75% מימון?
משכנתא של 1,500,000 ₪ בריבית 5% ל-30 שנה בלוח שפיצר — ההחזר החודשי הוא כ-8,052 ₪. סך הריבית על פני כל התקופה: 1,398,837 ₪.
האם יש פטור ממס רכישה לדירה ראשונה?
כן. רוכש דירה ראשונה נהנה ממדרגות מס מופחתות: עד 1,978,745 ₪ (נכון ל-2026) — פטור מלא ממס רכישה. מעל סכום זה חלות מדרגות מוגבלות. זו הטבה משמעותית לעומת משקיעים המשלמים 8% ומעלה.
מה ההחזר החודשי על משכנתא של 1.5 מיליון?
משכנתא של 1,500,000 ₪ בריבית 5% ל-30 שנה — ההחזר החודשי הוא 8,052 ₪. לתקופה קצרה יותר (20 שנה) ההחזר עולה אך סך הריבית יורד משמעותית.
באשכול הזה
כל המדריכים סביב חישוב משכנתא של פלטפורמת משכנתא AI.
הבהרה: כל המספרים בעמוד זה מחושבים על-ידי מנוע החישוב של משכנתא AI ומוצגים כאומדן בלבד. אינם מהווים ייעוץ משכנתאות או ייעוץ פיננסי. החישוב המדויק תלוי בריבית בפועל, בתמהיל המסלולים, בהצמדות ובתנאי הבנק. עדכון אחרון: יוני 2026.